En los Estados Unidos, los impuestos sobre el ingreso de una inversión de alquiler deben pagarse a la ciudad y al estado federal. Una vez que se haya completado este paso, estos ingresos también deben declararse en su pais. El tratado fiscal entre los países permite a los inversores extranjeros evitar la doble imposición mediante un mecanismo de crédito fiscal obtenido en su pais.

En los Estados Unidos:

Son necesarios 4 pasos para determinar la cantidad total de impuestos a pagar en los Estados Unidos:

a) Cálculo del ingreso neto de la propiedad.

Todos los gastos reales incurridos en la administración de la propiedad son deducibles de las rentas brutas: honorarios de gestión, seguro, trabajo de mantenimiento gastos de viaje (boleto aéreo), gastos de subsistencia, etc.

Tome el ejemplo de un inversor español que compró una casa $ 100.000. Si la renta anual bruta representaba $ 14.000 y los gastos eran $ 4.000, el ingreso neto de bienes inmuebles que se informará será de solo $ 10.000.

b) Depreciación de parte del precio de compra 

Independientemente del estado del inversor, parte del precio de compra se puede amortizar de forma lineal durante 27,5 años.

Tomemos el ejemplo de una inversión de alquiler $ 100.000 que genera $ 10.000 de ingresos netos. El valor utilizado como la base para el cálculo de la amortiguación es igual al valor de la trama, es decir, aproximadamente el 80% del valor de compra: 100.000 x 80% = $ 80.000 (valor de la trama) 80.000 / 27,5 = $ 2.909 (la amortización anual) 10.000-2.909 = $ 7.091 (ingreso gravable después de la depreciación)

c) "Exención personal"

A cada propietario se le otorga una deducción fiscal en valor nominal, para el año 2018, la suma corresponde a $ 4.150. Esta deducción se aplica sobre la utilidad neta a declarar: 7.091 - 4.150 = $ 2.941 (renta imponible)

d) Aplicación del tramo impositivo

Como en España los tramos del impuesto a la renta de los Estados Unidos son progresivos. En la mayoría de los casos, los inversores pagan impuestos en el primer tramo al 1%. Esto corresponde a ingresos imponibles de menos de $ 10 para una sola persona y $ 8.925 para una pareja. Más allá de esto, las secciones marginales son 12.750%, 15%, 25%, 28%, 33% y 35%.

La porción de 10% será efectiva:   $ 2.941 x 10% = $ 294 

En nuestro ejemplo de una propiedad comprada por $ 100.000, con un ingreso bruto de $ 14.000,  el impuesto sobre el ingreso de la propiedad será de solo $ 294

En Francia

Cuando se informan los ingresos de los Estados Unidos en España, el tratado impositivo concede un crédito fiscal igual al impuesto español para evitar la doble imposición. Para calcular este crédito fiscal, debemos comenzar con los ingresos brutos de la propiedad extranjera ($ 24) y rehacer los cálculos aplicando las reglas fiscales españolas sobre el ingreso de la propiedad (como si estos ingresos fueran de fuentes españolas). Esta actualización permite calcular una tasa impositiva global efectiva en España.

¡Tenga en cuenta que este mecanismo solo permite evitar la doble imposición y no pagar menos impuestos!

Imposición de ganancias inmobiliarias

En los Estados Unidos:

La imposición de la plusvalía inmobiliaria en los Estados Unidos se calcula de dos maneras:

- Propiedad del activo: menos de un año (“plusvalía a corto plazo”).

La plusvalía procedente de la venta de inmuebles se incluye en los ingresos por terrenos. El propietario luego vuelve al cálculo clásico del impuesto sobre la renta de la propiedad.

- Propiedad del activo: más de un año (“plusvalía a largo plazo”).

La tributación de las ganancias de capital de bienes raíces se encuentra en dos niveles en los Estados Unidos: federal y local. A nivel federal, la tasa se establece de acuerdo con la tasa del impuesto a la propiedad. La porción baja no se impone; la porción media se impone en 15% y la porción superior en 20%; Los impuestos son más estables y más ventajosos que los impuestos españoles.

A nivel local, cada estado es libre de establecer su propio impuesto, que se agrega al impuesto federal.

Por ejemplo, Georgia aplica un impuesto del 6%, California el 13%, mientras que Florida o Tennessee no aplican ningún impuesto sobre las ganancias de capital. Por tanto, es importante asegurarse de este criterio antes de elegir la ciudad en la que desea invertir en bienes raíces.

En Europa:

Las ganancias inmobiliarias realizadas en la venta de bienes inmuebles en los Estados Unidos están sujetas al mismo mecanismo que los ingresos inmobiliarios, a saber, una declaración doble (de acuerdo con el Artículo 13 del tratado tributario europeano-estadounidense) mientras evitando la doble imposición El mecanismo es más simple para las ganancias de capital dado que se otorga a los européos un crédito fiscal igual al impuesto estadounidense en esta situación. Finalmente, es importante señalar que los impuestos a las ganancias de capital pueden estar temporalmente exentos si los fondos se reinvierten en otra inversión inmobiliaria en suelo estadounidense .Para complemento de informacion y su caso personal consulten con su Asesor