Impuestos en los Estados Unidos
En los Estados Unidos, los impuestos sobre el ingreso de una inversión de alquiler deben pagarse a la ciudad y al estado federal. Una vez que se haya completado este paso, estos ingresos también deben declararse en su país. El tratado fiscal entre los países permite a los inversores extranjeros evitar la doble imposición mediante un mecanismo de credito fiscal obtentionido en su pais.
En los Estados Unidos:
Son 4 pasos necesarios para determinar la cantidad total de impuestos a pagar en los Estados Unidos:
a) Cálculo de los ingredientes netos del inmueble.
Todos los gastos reales incurridos en la administración de la propiedad son deducibles de las rentas brutas: honorarios de gestión, seguro, trabajo de mantenimiento, gastos de viaje (boleto aéreo), gastos de subsistencia, etc.
Tome el ejemplo de un inversor español que compró una casa $ 100.000. Si la renta bruta anual representa $ 14.000 y los gastos serán de $ 4.000, la incorporación de los bienes inmutables que se reportarán será de sólo $ 10.000.
b) Depreciación de parte del precio de compra
Independientemente del estado del inversor, parte del precio de compra se puede amortizar de forma lineal con una duración de 27,5 años.
Tomemos el ejemplo de una inversión de alquiler $ 100.000 que genera $ 10.000 de ingresos netos. El valor que se toma como base para el cálculo de la depreciación es igual al valor de la trama, es decir, aproximadamente el 80% del valor de compra: 100.000 x 80% = $ 80.000 (valor de la trama) 80.000 / 27,5 = $ 2.909 (depreciación anual) 10.000-2.909 = $ 7.091 (cantidad deducible después de la depreciación)
c) “Terminación personal”
A cada propietario se le otorga una deducción fiscal en valor nominal, para el año 2018, la suma corresponde a $ 4.150. Esta deducción se aplica a la utilidad neta a declarar: 7.091 – 4.150 = $ 2.941 (renta imponible)
d) Aplicación del tramo obligatorio
Como en España los tramos del impuesto a la renta de los Estados Unidos son progresivos. En la mayoría de los casos, los inversores pagan impuestos en el primer tramo al 1%. Esto corresponde a ingresos imponibles de menos de $ 10 para una sola persona y $ 8.925 para una pareja. Sobre todo, las secciones marginales son 12.750%, 15%, 25%, 28%, 33% y 35%.
La porción del 10% será efectiva: $2.941 x 10% = $294
En nueva muestra de una propiedad comprada en $100.000, con una contribución bruta de $14.000, El cargo por la propiedad será solo de $294.
En Francia
Cuando se informan los ingresos de los Estados Unidos en España, el tratado tax concede un crédito fiscal igual al impuesto español para evitar la doble imposición. Para calcular este crédito fiscal, debe comenzar con las materias primas de la propiedad adicional ($ 24) y volver a hacer los cálculos aplicando las normas fiscales españolas sobre el impuesto a la propiedad (como si no es elegible para los fondos españoles). Esta actualización permite calcular una tasa impositiva global efectiva en España.
¡Tenga en cuenta que este mecanismo único le permite evitar la doble imposición y no paga ningún impuesto!
Fiscalidad de las ganancias inmobiliarias
En los Estados Unidos:
La imposición del plus valor inmobiliario en Estados Unidos se calcula de la siguiente manera:
– Propiedad del activo: menos de un año (“plus valía a corto plazo”).
El producto de la venta de edificios se incluye en las construcciones en el terreno. El propietario puede ver el clásico cálculo del coste del alquiler del inmueble.
– Titularidad de la actividad: más de un año (“plus valía a largo plazo”).
El tributo de la ganancia de capital de los bienes raíces se encontrará en los respaldos nivelados en los Estados Unidos: federales y locales. A nivel federal, la tasa se establece de acuerdo con la tasa del impuesto a la propiedad. La porción baja no se impone; el cerdo mediano se impone en un 15% y el cerdo superior en un 20%; Los impuestos son más estables y más ventajosos que los impuestos españoles.
A nivel local, cada estado es libre de establecer su impuesto a la propiedad, que se agrega al impuesto federal.
Por ejemplo, Georgia aplicó un impuesto del 6%, California el 13%, mientras que Florida o Tennessee no aplican ningún impuesto sobre las ganancias de capital. Por lo tanto, es importante asegurar este criterio antes de elegir la ciudad en la que se desea invertir en bienes raciales.
En Europa:
Las ganancias inmobiliarias realizadas en la venta de bienes inmuebles en los Estados Unidos están sujetas al mismo mecanismo que los ingresos inmobiliarios, à saber, una doble declaración (de acuerdo con el Artículo 13 del tratado tributario europeano-estadounidense) mientras impide la doble imposición El El mecanismo es más sencillo debido a las ganancias de capital que les otorgará a los europeos un crédito fiscal igual al impuesto estadounidense en esta situación. Finalmente, es importante señalar que los impuestos a las ganancias de capital pueden estar temporalmente exentos si los fondos se reinvierten en otra inversión inmobiliaria en suelo estadounidense.
